El Concejo Municipal de Santa Fe aprobó modificaciones al Reglamento de Ordenamiento Urbano (Ordenanza 11.748) que reordenan el cómputo del Factor de Ocupación Total (FOT), incorporan exigencias de terrazas verdes en zonas densas y habilitan incrementos de edificabilidad ligados a mejoras ambientales y convenios de plusvalía. El cambio, difundido el 22 de agosto de 2025, busca destrabar proyectos y orientar la inversión hacia infraestructura y calidad urbana.
La reforma importa porque define cómo, dónde y cuánto se puede construir en los sectores de mayor presión inmobiliaria —micro y macrocentro, corredores viales y áreas de alta y media densidad—, con impacto directo en desarrolladores, estudios de arquitectura, pequeños propietarios y vecinos. El oficialismo la presentó como un “impulso” a la inversión urbana con estándares de sustentabilidad y protección del patrimonio; la implementación exigirá reglas claras de control y seguimiento público.
El primer bloque ordena qué superficies no contarán en el FOT. Quedarán exceptuadas, hasta un 20%, las áreas cubiertas o semicubiertas destinadas a cocheras —incluidos accesos y maniobras—, y los locales técnicos (gas, electricidad, agua, cloacas y pluviales, calefacción y refrigeración central, salas de máquinas de ascensores, montacargas y equipamiento para gestión de residuos). También quedarán fuera del cómputo las superficies afectadas a la conservación de inmuebles catalogados por el Código de Patrimonio Urbano Arquitectónico (Ordenanza 12.784).
El segundo bloque fija obligaciones verdes en diez Distritos de Zonificación de mayor potencial constructivo. Cuando la “Superficie de Interés Urbano” se ocupe con cocheras a nivel, subsuelo, semisubsuelo o en terrazas accesibles, esas áreas deberán cubrirse con terrazas verdes. En terrazas accesibles se añade una condición de privacidad hacia linderos: paramento mínimo de 1,80 metros y un borde superior que no supere los 7 metros desde el nivel del suelo libre. Es un paso que profundiza antecedentes locales y alinea exigencias con metas de confort térmico y drenaje.
La tercera pieza introduce incentivos de edificabilidad. Los valores de FOT podrán incrementarse hasta un 50% cuando se incorporen decisiones tipológicas o tecnológicas que mejoren el desempeño ambiental de los edificios (energía, agua, vegetación, materiales, gestión de residuos). Además, la firma de un Convenio de Plusvalía Urbana con el Ejecutivo habilitará hasta un 30% adicional de FOT, con el objetivo de canalizar parte del mayor valor urbano hacia obras públicas e infraestructura.
En el recinto, el concejal Lucas Simoniello (Unidos) enmarcó la sanción como una herramienta para “edificar con menos burocracia y de forma más amigable con el ambiente y con los inmuebles patrimoniales”, y destacó que el esquema fija “criterios más claros para solicitar y acordar aportes cuando se pretendan construir más metros cuadrados”, a la vez que promueve sinergias público-privadas para un crecimiento ordenado de la ciudad.
La actualización convive con el Código de Habitabilidad —la otra pieza clave para permisos y control de obra— y requerirá una reglamentación operativa: criterios verificables para el aumento del FOT por desempeño ambiental, estándares para terrazas verdes, parámetros de privacidad y vistas, y un procedimiento transparente para convenios de plusvalía (destino de aportes, obras elegibles, auditoría). También será determinante la capacidad de fiscalización municipal y la trazabilidad digital de expedientes para que el “menor peso burocrático” se traduzca en plazos ciertos sin perder control técnico.
En el corto plazo, los estudios de arquitectura y desarrolladores deberán recalcular proyectos en carpeta para medir el efecto de las nuevas exclusiones y potenciales incrementos de FOT. Para los barrios céntricos y corredores, el resultado esperable es una mayor densidad con mejor desempeño ambiental y resguardo patrimonial, condicionada al cumplimiento efectivo de las contrapartidas. El siguiente hito será la publicación de las guías técnicas y criterios de evaluación para que las nuevas reglas puedan aplicarse de manera uniforme en toda la ciudad.
