El crédito hipotecario, un boom que se pinchó y tardará en volver

La contracción de los salarios medidos en dólares explica el desplome de esta operatoria.

Uno de los factores que explicaron la creciente actividad en el mercado inmobiliario desde mediados de 2016 hasta mediados de 2018 fue la reaparición del crédito hipotecario, sobre todo a la variante UVA, es decir, créditos cuya cuota -y la deuda remanente- se ajustan a la par de la inflación. Por lo mismo, la virtual desaparición del crédito hipotecario por culpa de la devaluación y el deterioro de los salarios -medidos en dólares- explica el derrumbe de la actividad inmobiliaria y la caída de precios de las propiedades.

Desde 2016 se llegaron a otorgar más de 120.000 créditos de este tipo, pero la disparada del dólar que arrancó en abril de 2018 y no paró de acelerar hasta octubre, congeló esta operatoria, aunque dejó en pie una discusión: si los que tomaron crédito UVA aprovecharon la oportunidad de pasar de inquilinos a propietarios, o si corren el riesgo de perder su vivienda por no poder afrontar cuotas demasiado altas.

El debate recrudeció porque durante 2018 la inflación -y por consiguiente las cuotas UVA- crecieron más rápido que los salarios.

Pese a ello, la morosidad es ínfima, y no afecta más que a uno de cada 1.000 créditos.

Esto se puede explicar en que, pese al aumento de las cuotas, la relación cuota-ingreso se modificó pero en forma mucho más suave: si un crédito arrancó con una relación cuota-ingreso del 20%, hoy esa relación está en el 25%.

Otro factor a tener en cuenta: los deudores UVA que tienen que apretarse el cinturón por el aumento de la cuota, lo hacen como propietarios. Como inquilinos, sufrirían el ajuste de la mensualidad -tal vez en línea con la inflación- cuando se renueve el contrato de locación.

En peor situación, claro, están los que no lograron subirse a la ola. Hoy, sufren “la doble nelson”: fuerte suba en pesos de los valores de las propiedades y un salario que quedó muy rezagado. En definitiva, se necesitan muchos más pesos para comprar la misma propiedad, pero como el salario no acompañó, la cuota inicial, de tan alta en relación a los ingresos de una familia, deja el crédito fuera de alcance.

La pregunta es cuándo se podría recomponer el crédito hipotecario. “No es el nivel de inflación lo que mueve las cantidades de créditos sino el precio dolarizado de las propiedades. Redondeando: Las propiedades subieron (en pesos) 100%; la inflación 50% y los salarios 40%” señaló el especialista Ergasto Riva, dando a entender que hasta que no se produzca una recomposición en dólares de los salarios, no habrá reactivación del crédito.

No parece que eso sea pronto, dado que el Gobierno está dispuesto a conservar la parte beneficiosa de la devaluación -salarios más bajos en dólares- una idea que se expresa en mantener un tipo de cambio competitivo.

De todas maneras, en el Gobierno tomaron algunas medidas como para aliviar la situación.

Lo reconoce Alejandro Bennazar, titular del a Cámara Inmobiliaria Argentina, al señalar la posibilidad de que los créditos hipotecarios puedan financiar las llamadas “operaciones desde el pozo”. Esto permitiría a los constructores financiarse directamente con fondos aportados por los compradores finales de los inmuebles, y alivianaría el costo financiero del desarrollo inmobiliario. Eso le baja los costos al constructor, que además -po r la devaluación- tiene hoy costos por metro cuadrado un 30% más bajos que un año atrás.

“Hoy es un excelente momento para encarar una construcción, porque los costos bajaron sensiblemente” coincide Juan José Cruces, de la Universidad Di Tella.

Por lo visto, acortar distancias con el sueño de la casa propia llevará tiempo.

 

 

 

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